Financiamento ou consórcio imobiliário: qual é a melhor opção?

No caso de aquisição de imóveis como uma casa ou apartamento, muitos consumidores costumam ficar em dúvida sobre qual opção escolher: financiamento ou consórcio imobiliário?

Afinal, qual dessas escolhas apresenta uma maior relação entre custo e benefício? Que critérios você deve optar na hora de contratar? Todas essas questões serão respondidas a partir de agora. Acompanhe nosso artigo de qual melhor investimento e tire suas próprias conclusões!

Quais são as diferenças básicas entre financiamento e consórcio imobiliário

financiamento ou consórcio imobiliário – imagem freepik.

• Financiamento:
  Tem como um dos principais benefícios ter a posse imediata do imóvel, assim que o crédito é aprovado e o negócio é concluído. Entretanto, pode ser muito caro pagar por essa pressa para receber. Justamente por isso, esse absolutamente não deve ser o único item analisado na hora de escolher entre as 2 opções.

  No momento em que você compra um imóvel financiado, ele fica, na maior parte dos casos, alienado fiduciariamente. Na verdade, em função disso seu documento tem um registro impeditivo de venda. Ele fica preso à instituição que concedeu o crédito até o fim do pagamento das parcelas. Portanto, nesse momento, ele ainda não é 100% seu.

• Consórcio Imobiliário:
  É um investimento a médio ou longo prazo, proporciona a contemplação por sorteio, que pode ocorrer tanto no primeiro como no último mês de existência do grupo, e também permite a antecipação por meio de lances. Desse modo, se você não tem muita pressa, basta pagar as parcelas e esperar. Em contrapartida, se quiser acelerar o recebimento da carta de crédito, basta antecipar algumas parcelas!

Como funciona a burocracia?

A participação do consórcio imobiliário não requer o pagamento de entrada, muito menos a apresentação da infinidade de documentos normalmente solicitados pelas outras formas de pagamento.
Prontamente os consórcios são menos burocráticos, bastam aqueles documentos básicos para começar a caminhada rumo à realização do seu sonho! No caso de nome limpo, por exemplo, só surge no momento de receber o crédito imobiliário, possibilitando que o consorciado lide com essa questão enquanto quita tranquilamente as parcelas.

Já os financiamentos são famosos por exigirem:

• a documentação pessoal de costume;
• a comprovação de renda;
• o nome limpo na praça;
• os registros, documentos e comprovantes relativos ao próprio bem.

Como fica a taxa de juros e reajustes?

Com grande desvantagem o financiamento tem uma alta incidência de juros, que acompanha a taxa Selic e que fica mais pesada se feita em longos prazos.

Financiamentos imobiliários pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) são os que cobram as menores taxas, mas ainda assim podem fazer uma grande diferença no orçamento doméstico. No caso de atrasos no pagamento, há cobrança de multas e ainda mais juros, o que pode gerar o nada agradável efeito bola de neve.

Os consórcios imobiliários, por sua vez, não cobram juros nas parcelas. Apesar disso, você pode se perguntar: então por que o valor de uma determinada parcela está maior que o da anterior? Na prática, durante o período de consórcio, o bem pode apresentar variações no preço, exigindo reajustes nas parcelas para o montante da contemplação não ficar defasado. Caso contrário, como é que os consorciados conseguiriam comprar o bem?

No caso específico de imóveis, esse reajuste é feito anualmente, de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Enquanto isso, o reajuste relacionado a bens móveis, como carros, motos e caminhões, é feito de acordo com a tabela do fabricante.

Como saber os custos totais?

Além dos juros, no caso do financiamento imobiliário, ainda existem outros encargos que devem ser pagos e que nem sempre são considerados pelo consumidor. Assim, ao fazer um financiamento, é essencial solicitar o Custo Efetivo Total (CET).

Na planilha do CET estão inclusos os juros e outros encargos necessários, como tarifas, tributos e seguros. Só com esse documento em mãos é que você realmente conhecerá os custos totais!

As parcelas do consórcio são formadas por: fundo comum, correspondente ao valor do bem, seguro e uma taxa administrativa, que serve para arcar com os custos de manutenção dos grupos, as assembleias, o pessoal e toda a infraestrutura que garante o recebimento da carta com a contemplação. Esses valores são divididos pelo período de duração do consórcio.

Nesse caso, para o cálculo dos custos totais, deve-se considerar o valor de todas as mensalidades, mais as correções monetárias — que normalmente acontecem todo ano. O índice para esses reajustes varia, mas um dos mais usados é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), conforme mencionado anteriormente.

Financiamento ou consórcio imobiliário: como comparar as opções?

Uma forma de comparar as opções é fazendo uma tabela com todos os custos. Você deve multiplicar o valor previsto das parcelas pelo prazo. Um empréstimo de 25 anos com mensalidades de mil reais, por exemplo, vai ter 300 meses vezes mil, totalizando 300 mil reais. Some a isso as tarifas e taxas que você desembolsou e todos os gastos que teve no processo, inclusive com documentação. Faça a mesma coisa para o consórcio, multiplicando o valor previsto das mensalidades pelo prazo.

Comparando os 2 valores, você terá uma visão bem clara sobre onde está gastando mais. Contudo, esse cálculo não é exato, porque há variações no decorrer dos pagamentos. De toda forma, como dificilmente os valores serão tão próximos a ponto de você ficar em dúvida, assim já é possível encontrar a opção mais econômica!

Como funciona o recebimento da carta de crédito?

O consórcio possui alguns componentes que não existem no financiamento. A contemplação se dá por sorteios e lances, que, acontecem todos os meses. Para participar, o consorciado precisa estar em dia com suas mensalidades.

Os lances embutidos, permitem que o consorciado faça uma oferta mesmo sem ter dinheiro em mãos, oferecendo assim parte do valor da sua carta de crédito. Diante disso, ao ser contemplado, ele recebe a carta com o devido desconto equivalente ao lance.

Vamos supor que a carta seja de 300 mil reais e o consorciado ofereça 15% desse valor como lance embutido, o que equivale a 45 mil. Sendo contemplado, ele receberá uma carta no valor de 255 mil. Fácil, não? A porcentagem desse tipo de lance pode variar entre os grupos de consórcio, sendo determinada pela administradora.

O aproveitamento do FGTS

Em ambos os casos, o FGTS pode ser utilizado, pois as regras são as mesmas. No consórcio, o FGTS pode ser usado para:

• dar lances;
• Completar o valor da carta de crédito para comprar um imóvel mais caro;
• amortizar parte ou liquidar toda a dívida do consórcio.

É importante ressaltar que a liberação do FGTS segue as regras da Caixa Econômica, onde você pode obter mais detalhes na cartilha da ABAC que contém as instruções. Em suma, podemos adiantar que:

• não se pode usar o FGTS para dar lances ou amortecer o saldo devedor se o interessado tiver um financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar do país;
• o consórcio precisa estar no nome do titular da conta do FGTS;
• o titular precisa somar 3 anos de conta no FGTS, seja na mesma empresa ou em mais de uma.

Sendo assim, o consórcio e o financiamento contam com as mesmas opções de uso do FGTS. Por esse motivo, usá-lo em qualquer dessas modalidades de compra não pesa na avaliação do que sai mais caro.

A utilização do crédito

Optando em fazer o consórcio o cliente tem mais flexibilidade quanto ao uso da carta de crédito, permitindo que o consorciado compre o bem do tipo, do modelo e no local que quiser. Já no financiamiento, isso é bem diferente. Nesse caso, você não pode, por exemplo, comprar um segundo imóvel em seu nome. Além disso, o imóvel precisa estar em área urbana e ter escritura pública. E tem mais! O banco avalia o imóvel, dando a ele um valor.

Por exemplo imagine que o dono esteja vendendo a casa dos seus sonhos por 200 mil reais. Se o banco avalia o imóvel em 160 mil, o financiamento só leva em conta esse valor! Assim, além da entrada, já que o banco não financia o montante total, você ainda tem que ter o dinheiro da diferença para pagar ao vendedor.

Nada disso acontece no consórcio. Nessa modalidade, o limite para o valor é o da carta de crédito. Dessa forma, você só paga mais se escolher um imóvel mais caro!

E assim, como é possível completar o valor da carta contemplada para comprar um bem mais caro, também dá para adquirir um bem mais barato, usando a diferença para quitar parcelas do consórcio. Também é permitido usar parte do valor da carta para cobrir despesas burocráticas. No caso de um imóvel, que tal bancar o registro ou a escritura?

Diante dessas informações, você já pode refletir qual alternativa acha mais razoável? Será financiamento ou consórcio imobiliário? Entre em contato e confira nossos planos de consórcio! Assim, você pode confirmar suas conclusões!